随着经济的迅速发展,人民生活水平的逐步提高,城镇建设的日新月异,房地产交易也日益活跃,契税收入呈持续增长态势。契税收入已成为县级财政收入的主要税种,它对增加财政收入、调节房地产市场起到了积极的作用。本人在近几年的契税征收实践中看到，由于房地产交易复杂多变，给乡镇契税征管带来了新的要求，加强乡镇契税征管显得更为重要。

一、我县近几年契税征收情况

2006年契税收入为570万元，其中乡镇征收98万元，县本级征收472万元，乡镇征收占全县17.2 %；2007年契税收入为2438万元，其中乡镇征收93万元，县本级征收2345万元，乡镇征收占全县3.8  %；2008年1-8月份契税收入为1379万元，其中乡镇征收127万元，县本级征收1252万元，乡镇征收占全县9.2 %。乡镇征收的比例偏低，任重道远。

二、契税征管工作中存在的问题

1 、个别乡镇重视不够，征收意识淡薄。重“支出”轻“收入”，片面的认为，现在财政包揽了一切，工资能按月正常发放，办公经费能保证运转，收与不收无所谓。

2、房地产市场管理混乱，给契税征收带来了一定的困难。由于近几年乡镇搞“新农村建设”，部分开发商擅自在国有或集体土地上开发房地产。这部分房地产由于没有办理合法的土地征用手续，致使住户无法办理房产权属证书。住户依此为借口拒绝缴纳契税，从而影响了契税收入。

3、征收机关自身的原因。由于乡镇征收人员大多数是本地人，在集市上交易的房屋，不是亲戚就是朋友，即使有少数不认识的，也能托人找到关系。由于碍于面子，怕得罪人，缩手畏脚，工作不能正常开展。更由于乡镇财政工作千头万绪，人员少，也抽不出更多的精力来抓契税工作，造成了工作的被动局面。

4、缺乏应有的法律保障,税收执法弱化。《中华人民共和国税收征管法》规定：“契税”等农业四税征收管理的具体办法由国务院另行规定，由于种种原因一直没有出台，为避免法律的空缺，国家税务总局下发了《关于农业税收暂参照〈中华人民共和国税收管理法〉执行的通知》，这使契税征管缺乏必要的执法保障，客观上决定了契税征管执法力度的弱化，影响了契税的征收质量。

5、个人申报纳税意识薄弱。根据契税条例规定纳税人应在纳税义务发生10日内到征收机关主动申报纳税。由于纳税意识薄弱，不少居民之间的房产交易，通过私下自订买卖合同，找几个证明人证明一下，付清款后就成了。不到征收机关申报纳税，也找不到相关部门办理的确权手续。（二）计税价格确定有难度，尤其是二手房交易漏洞更加明显。为达到偷漏税的目的，交易双方签定的交易价格随意性更大，往往交易的价格低于实际交易的价格，有的干脆做个假的协议。由于价格的不确定性，征纳双方讨价还价，相互妥协，这就削弱了税收的刚性。（三）《契税条例》规定，仅对土地使权出让、转让和房产的所有权转让征收契税。有的钻政策的空子，为了逃避税收，把交易变成了“租赁”行为，造成了税源的流失。

三、做好契税征管工作的对策

针对上述存在的问题，提出以下几点建议：

1、提高认识。各乡镇要从大局出发，切实认清形势，强化征管。紧紧围绕“税收、发展、民生”的主题，以“税收促进发展，发展为了民生”切实做好契税征收管理工作。

2、积极探索新的契税征管方式。一是实行房地产评估制度，由征收机关提请社会评估机构分片对房地产进行评估，提供区域内的最低指导价，对交易价格的确定实行宏观指导，本区域内的房地产交易价格不能低于指导价格，否则不予认可。特别是对于二手房，指导价格标准要按照房屋的新旧程度具体明确，使征管人员有章可循，减少工作的随意性。二是加强与房地产开发商和社区居委会的联系，实行源头控税。实现契税征收关口前移。做到“三勤”，勤动脑、多想解决问题的办法。勤动腿、多跑路多上门做工作。勤汇报，勤向乡镇党委政府汇报，解决不了的问题可请求上级征收机关给予支持。三是打造契税征管“阳光作业”公开纳税项目，交易价格，税率，税额等内容，接受社会监督杜绝“人情税”和“关系税”。四是严格执法，严厉打击偷漏税行为，做到严格执法，应收尽收。四是加强政策法规业务学习，树立良好的职业道德，做到文明办税，优质服务。

3、实行奖惩机制。对于完成好的乡镇，要给予奖励，并确定一个返回比例，激励征税的积极性，对于没有完成的乡镇要给适当的惩罚，作为鞭策。

                  颍上县农村财政管理局供稿

执笔：张天虹